創業,到底去哪里?

2020-05-19 10:31 來源:互聯網

1998年的夏天,IDG在中國開了第一槍。2000萬人民幣的投資代表了中國VC元年啟動。之后開始了兩輪巨大的互聯網流量紅利。第一次屬于2000-2010年,這一代是PC時代的互聯網;2010年開始到今天,這是第二代,被稱為移動互聯網時代。這一代更猛,背后就是因為智能手機的數量要遠遠多于十年前個人擁有PC的數量。

美元VC和華爾街的基金經理們想的也很明白,如果中國有巨大的人口,這些人都用上了手機,就是巨大的流量。流量,是虛擬的,快速來回亂竄,短時間內可以聚集形成某一個領域的流量壟斷者。

中國的創業者們,搞了這么多年流量變現,不管是先聚集再變現,還是邊聚集邊變現。最賺錢的還是逃不出老三樣:電商、游戲、廣告。老三樣的登峰造極,中國互聯網的巨頭也出現了:阿里、騰訊和字節跳動。這成功的背后是巨大的流量的支持,流量的背后是統一的語言、文化的巨大人口紅利背景。

再回頭看看30年浩浩蕩蕩的人流遷徙,人口流動的初衷是為了找到一份謀生工作。中國與美國不一樣,神州大地是幾千年農耕演變過來的。人口散落于960萬平方公里,縱深極深。1990年至今這三十年,古老的分布,在現代化進程的影響下,開始了史詩的變化:向大城市進發!

年輕人的匯聚,帶來了更多的創業、消費、商業繁榮。今天的一線城市之所以稱為一線,也是平均接近50%的外地新居民眾人拾柴火焰高的結果。

年輕的深圳

如果線上巨頭是因為流量匯集而登峰造極,那么線下30年神州大地史詩般的遷移,更加成就了大城市的崛起。中國互聯網巨頭之前的BAT,現在還是BAT,只不過那個B可能要被換了;30年前,中國一線城市是北、上、廣;京滬未變,但深圳爆發了。如果深圳和字節跳動類比起來,倒也有幾分相似的特質。其中最大的共同點就是:年輕!

深圳這幾年最大的成就就是誕生了一批世界級的企業;

而字節跳動從當年那個聚合看新聞的,硬生生打造出TikTok(抖音)這樣世界級產品全家桶。

有一個傳說,硅谷的一個設計,在美國需要花個把月才能找齊電子元器件,到了華強北只需要一天就可以馬上拿出樣品。

同樣在傳統企業,上馬一個項目需要扯皮一個月的時候;字節跳動的內部人員開個會就可以先著手啟動起來了。“Context,not Control”

人口紅利向產業鏈紅利的轉型,絕大多數地方是沒有能完成的。但是深圳是個罕見的例子。先是中興、再是華為,后是大疆。準確的說,美國在發起與深圳市南山區月號街道辦科技園之間的貿易戰。

這個是線下,在線上美國罕有對買買買和玩玩玩生意的詬病,301報告卻對一個小視頻軟件開始了集體訴訟。在巨大的GMV和DAU,如果影響力不強,美國是不感興趣的:那不就是一塊肉么!但如果這個產品侵入的是我民眾意識形態后花園,這個深遠意義就遠不是shopping和gaming那么簡單了。糖衣炮彈的殺傷力,美國人是最清楚的。

 

膨脹的上海

有人說上海會成為紐約或者倫敦,馮斯基曾經在紐約讀書、上班。但我越來越感覺到,上海其實更像東京或者首爾。2018年11月,蘇州軌道交通S1號開始施工,建成后將穿過蘇州工業園區、昆山市區,牽起來上海地鐵11號線的手。滬蘇軌道交通的建立是背后常駐人口6500萬的大都市圈的設想。

與東京還有一個重大的差別就是:上海與其周邊其實是有大量空地的,但是卻沒有持續的連成城市片。這就要聊聊為什么城市攤大餅沒有攤的那么快?

2014年,中央和國務院發布了《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》。在這個頂層文件中,中央提出:特大城市要適當疏塞經濟功能和其他功能,勞動密集型工業向外轉移,加快產業向中小城市作為優化城鎮規模結構的主攻方向,有重點的發展中小城鎮。促進大中小城市協調發展。

換句話來說,就是一線城市、省會城市、大城市,不能再吸金了。把你們的卡路里讓給中小城鎮一些。想法初衷是好的,但是與實際的情況確實有違和感:

1、有限的用地指標多傾斜到了中西部,沿海的征地指標很少,與自身的經濟體量不想匹配。比如,上?吹乩淼貓D,好像不缺地,實際上是缺的征地指標。

2、產業向中西部或者中小城鎮輸送,土地是便宜了。但是人才、配套政策、金融政策、當地政府的執政能力,軟環境。這些都不是中小城鎮短期可以改變的。結果變成了一些輕工制造寧可去東南亞,也沒向中西部轉移。再或者,很多中小企業寧可在大城市周邊轉型,也不把產業遷入中小縱深城鎮。

在這個指導政策下,2013年到2018年,中國十大城市,還是增加了1100萬人。產業沒下去,人怎么還是上來了?

其次,如果上海拿到了指標,到底是放在蘇滬、浙滬之間的空地,還是放在城市內或者城市邊上開發?記得哦,指標是按照城市給的,彌足珍貴。你要是領導,還是放在城邊上配套跟得上的地方還是放在遠郊?恐怕賣地的價格就幫助領導用腳投票了。

所以,上海這張餅,漲的也不快。也就是一年一公里向外擴。西邊到了九亭西邊一點了。劃重點:城與郊轉換那一刻,周邊房子漲的最快哦!

2018年,國務院辦公廳出臺了二份180度的新辦法:《跨省域補充耕地國家統籌管理辦法》和《城鄉建設用地增減掛鉤結余指標跨省域調劑管理辦法》。

用白話講講就是,給大城市松綁了。大城市不是沒指標么,好!到貧困地區買地去。貧困地區,把宅基地、經營性用地都復耕,然后指標賣給大城市。這個就是現代版“飛地”來歷。解鎖了土地的指標,大城市將迎來更多的發展機會。城市的發展核心因素:還是人和地。

除了京、滬兩個限制規模的城市以外。中國2線以及強2線城市,將迎來巨大的發展機會。樓市么,小城市全面日本化,大城市全面香港化。3到18線城市,持續輸出人口。小城鎮的房子可能淪為消費品而非資產了。

 

北京在減脂

魔都有的,帝都一定有;魔都沒有的,帝都還是有;萬般財富,源于帝都......

中國經濟貌似只有兩架真正的馬車,一匹叫“外貿”,一匹叫“投資”。

外貿,不用解釋,歐美給單子,產品我來造,外匯國家要!

投資,更不用說,超級鐵公基,消化過剩產能力,增加GDP!

外貿和投資,都造就了大量的工作機會和GDP拉動動力。論質量,好像還是外貿更高。投資這匹馬的夜草哪里來的,這里不深講,反正財政是赤字的。

中央的投資源頭是從北京開始的,第一站先到京滬直轄市,然后是省會。省里的雨露最多下到副省級城市。3-18線就沒法雨露均沾了。

作為資源的源頭,近水樓臺先得月。經過40年的建設,北京的經濟規模大有趕超上海的勢頭。1980年,北京GDP相當于上海的44.6%,到2019年,這個數值已經攀升到了92.6%。

過去的20年,馮斯基從事的VC行業項目最多、最優質、投資機構最多、投資人最多,統統集中在了帝都。VC、PE行業,一城資源可能要占到全國的60%

在這個關鍵時刻,北京的追趕運動戛然而止了。北京看未來十年,正在脫離經濟色彩,強化首都的功能。停辦一些農民工子弟小學,騰退主城區的批發市場,以每天幾千個足球場的面積拆違(當然這個事其他城市也做,一是鳳姐變冰冰,城市改頭換面;另外本來稀缺的土地資源,還能讓你違建繼續霸占著?)。同時北京設立通州城市副中心,河北雄安的千年大計。

新版本北京城市總體規劃(2016-2035),北京不提“發展首都經濟”,正式凸顯了向華盛頓走的魄力。中國的政治經濟捆綁的結構,在有些經濟領域也確實難以剝離政治的核心影響力;疚磥硎沁@樣:對于制造、物流、批發、倉儲等占地方的,對環境有影響的產業,可能通通都要遷離帝都。但是金融、投資、銀行、顧問、咨詢,這些恐怕不會離開。各位985、211畢業的同學,是不是去帝都就要想好了。有些公司是北京注冊,崗位地點可能在雄安、或者通州。

 

先論南北,無問西東

秦嶺、淮河被稱為中國南北的分界線,再加上人口角度著名的胡煥庸線。上帝之鞭在驅使著人在南遷。西北、青藏、東北,這三個地區不用說了;中原和北方地區除了北京以外,也是全面落后于南方。

南方沿海,改革開放之后,以江浙滬、廣深珠為核心,民營經濟不斷在追上來。地方民營經濟的增長,帶動了地方政府執政理念、官員素質、以及經營環境的巨大改變。

杭州從20年前的旅游城市,一躍成為中國互聯網圣地之一。不信的話,到杭州坐坐地鐵。整個車廂的平均年齡要比上海、北京小8歲。各種園區,感受到了深圳南山區的年輕活力。

漢、成、渝,似乎也抓住的產業轉移的紅利。從華東和華南迅速招商引資。不管被稱為九省通衢的武漢,還是西部雙塔的成、渝,紛紛進入了中國十大城市。

上圖就是【胡煥庸線×秦嶺淮河×馮斯基版的中國十大城市】。上帝視角,似乎在反映出來一些趨勢,似乎這個趨勢未來5-10年不可逆。畢業的985、211,以及想創業的年輕人,該去哪?

 

為什么去大城市?

2019年的一大主題就是“搶人”。人才引進,歷史由來已久。但是過去都是服務高端人才。從未像今天一樣,放下身段搶更廣泛的年輕人群。城市之間的競爭壓力與日俱增。一邊是老齡化的困擾,生育熱情不足(造人就是愛國。;另外是高鐵和航空的普及,人才的流動變得更加的容易,稍微有點追求的城市,不免為未來未雨綢繆一下。

創業者,去哪創業?

多金的地方。

創業分兩種:

一種是生意,

一種是可資本化的生意。

第一種占了整個中國公司中的99.999%。而可以資本化,拿到VC、PE投資,再到二級市場IPO的項目是萬里挑一,鳳毛麟角。第一種生意如果適合在大城市創業,那么第二種生意,面向互聯網的創新公司,可能只存在前20大城市中的前幾個:京、滬、深、廣、杭。

這些城市最大的特點就是有錢,容易拿到投資,也更容易在城市的生態和行業細分中找到需求和盈利模式。而如果你到那種人均存款倒數的城市,無論做消費,還是to B,都可能沒有大勢的助力。這里還有一些口碑不好的,營商環境惡劣,法治文明沒有提高上來的地方。好不容易來條魚,關門打狗,在今天也是時有發生。

城市

上市公司總市值(億)

上市公司數量

北京

153571

282

上海

56247

236

深圳

48694

232

杭州

15129

93

廣州

13764

78

成都

7392

64

南京

10750

60

蘇州

5166

54

武漢

6373

52

寧波

5855

48

天津

5572

45

長沙

5356

45

重慶

6870

43

廈門

3102

37

合肥

4059

34

西安

5658

33

烏魯木齊

4751

31

福州

6949

31

紹興

3916

31

汕頭

2584

27

臺州

2727

27

無錫

2691

27

各地上市公司也是個很好的X光機。無錫、寧波可能會吊打中心級別城市西安和鄭州。錢和人,早就習慣了用腳投票。哪里法制健全、政府服務意識好、營商環境便捷,最終就會有強者越強,弱者越弱的馬太效應。民營經濟越發達,越吸引人進入,資產價格也就被推高。過去十幾年看的是京滬深房價的一騎絕塵,緊跟著增長最快的就是2線和強2線城市。

3到18線城市怎么辦?90年市場化開始,浩浩蕩蕩30年。很多軟的硬的環境,不是一天形成的,積重難返。慣性的使然,年輕人一定會繼續從弱的遷移到強的,從中小城市,農村向1-2線省會和大城市涌入。

中國的大城市人數會越來越多,或者說現在還不夠大。3-18線人口越來越少,你的房子該怎么辦?還是一線二線賺錢,回老家縣城造樓買房么?

另外,如果去大城市,目的不是趁著年輕賺錢,而是為了定居。年輕的985和211第一天落地一個城市就要想到這一點。某些外表光鮮的城市,其實和日常生活也沒啥關系,五光十色的大樓,做背景拍拍照,拍兩個月最多了。

當下有沒有首付款先不說,至少城市找得到工作,有機會買房,戶口短期內能拿到,這些才是中期需要考慮的。所以我建議大學畢業,第一件事,先選城市,再選工作。你的目的是留下來,而不是做個三年的過客。

 

年輕無敵

中國名義上有三個圈,京津冀、江浙滬、廣深珠。其實是一個北京+長三角和珠三角。北京先摘除在外,這個城市太特殊了。珠三角看來長期超越長三角已經沒有懸念。按照中國城市65歲以上老人來看如下:

  • 最年輕的城市:深圳;

  • 最老的城市:南通(一河之隔,劃個船就去蘇、錫、;蛘呱虾A耍;

  • 少年兒童最少的城市:上海

  • 兒童最多不知道留不留得住的城市:貴陽

這樣計算,長三角12個城市,14歲以下人口是10.8%,65歲以上的人口是12.1%;珠三角7個城市,14歲以下是13.9%,65歲以上是5.8%。也就是說珠三角整體屬于“成年型”,長三角屬于“老年型”,平均年齡差距10-20歲。

人口結構影響著未來十幾年的規劃。而上海作為長三角的龍頭,目前人口在大政策上被限量。長三角這個“雞胸肉”看來是要被珠三角“雞腿肉”反超了。

再來看看雞胸肉的內部,上海和杭州,到底哪個部位更Q彈一點?

 

14歲以下

人口比例

65歲以上

人口比例

老少比

杭州

12.2%

11.2%

92%

上海

8.3%

12%

145%

杭州和上海都是有歷史和原住民的城市。深圳不一樣,漁村建立起來的城市自然年輕人比例更高,老人更少。而就算杭州和上海比,杭州也遠年輕于上海。這就是為什么馮斯基坐在杭州的地鐵上,年輕的面孔多的像深圳的南山。年輕的力量,將推動消費、娛樂、經濟、科創的一系列進步。

上海的經濟:民資、國資、外資三分天下。中央將很多全國性的功能單位和企業放在了上海,成為外資FDI的橋頭堡,這就是今天的上海。然而如果“較長時間應對外部環境變化”,而民資中小企業又得不到主力的發展。倒不好說10年甚至15年之后,長三角的龍頭到底是滬還是杭了。

另外相比杭州上海還有一個優勢就是多元。人才和產業,電子、高端制造、醫藥、消費、信息技術、啥都有。這個是普通的強二線城市比不了的。

人性使然,就是要到更富裕的地方去。上海除了市區密度高,其實蘇滬、浙滬之間有大片的土地。如果開放土地指標以及人口限制(不按照城市總量,按照密度算),上海和北京一樣會在未來搶人大戰中占得先機。也會大大的改變當地人口結構。

 

衣、食、住、行,誰是真剛需?

衣服、農業、交通,這個在古代是剛需,是因為那時的科技限制了生產力。幾百年前和今天,紡織、農牧、交通工具發生了指數的升級。供給是遠遠大于基本需求的,為了能討好消費者。搞出奇特的花樣也是層出不窮:穿著各式各樣的衣服,挺著大肚子,坐頭等艙日行千里。這就是工業化的神力。

然唯獨住房是沒有徹底工業化的;蛘呖梢哉f是僅僅建造實現了工業化,但是無法把一畝地變成兩畝。有人說可以蓋高層,沒錯,確實這樣一平方變成幾平方了。但要想想,糧食和衣服,那可以幾千倍萬倍的增加效率。房子無法越蓋越高,涉及到多元的配套也跟不上。水、電、煤?安全、防火、防疫?

話說遠了,核心是:土地不夠;更準確的是用于住宅的土地指標不夠。

土地的稀缺,是個多元的問題,不是一句話能講清楚的。這里面有政府財政依賴的問題、金融抵押物的問題、還有在產業空心焦慮癥下規劃了大量的非住宅用地的問題;還有M2的問題以及人口涌入的問題.......

房地產是個敏感的問題,這個話題不能多講,但是馮斯基就中肯的再嘮叨一下:整篇文章再看兩遍,自然知道該不該買,以及買哪。

自購是一種居住態,租住也是解決剛需的另外一種選擇。今天我們可以多聊聊租房。

2018年年中,全國熱點城市的房租來了一次脫韁小野馬。一線城市更是一個月內漲了20%。即便逃離北上廣深,成都和西安也是30.98%和25.08%漲幅在等待著落地的后浪。

如果從環比角度看,貝殼研究院也有一個數據:2018年7月,北上深,環比分別上漲了2.4%、2.1%、3.1%。是不是房東錯先不說,當期的CPI也是2%哦。

2019年,巴樂兔租房研究院發布《2019年輕人租房大數據報告》。報告顯示,2019年租約整體呈波動上揚態勢,面向年輕人的機構租房市場交易規模持續增長。

在租住方式中,年輕人首選了更經濟適用的“合租”模式,這個比例達到85%以上。報告指出,2019年合租租金相比去年平均增加了10%左右。獨門獨戶變得奢侈,合租變成了常態。

先讓我們看看市場中的房東類型:

  1. 個人房東,除極少數優質房源用于Airbnb、小豬短租等分享經濟外,絕大多數業主房源是C2C式長租或交由中介機構掛房出租。

  2. 職業房東俗稱“二房東”,盤活大量分散業主房源集中經營并進行專門的租賃管理;

  3. 品牌公寓,主要分布在國內一二線城市用于改善白領住房品質的公司,由于目標用戶以年輕大學畢業生為主,一些運營長租公寓公司的互聯網化傾向明顯。

個人房東和二房東,歷史上存在已久。所以有人把租金上漲歸咎于品牌公寓搶房子。其實品牌公寓在這個市場上的占比非常低,幾萬間房子啊,品牌公寓才占多少?根本掀不起漲價的風浪。

而且長租品牌公寓也是一臉委屈:運營成本這么高,還有管家服務、重新裝修,其實一直都虧錢。這次疫情這么一搞,連行業老二都危險了。

更多的原因,還是政策和市場的調節作用:

1、群租房大整頓。

2017年之后群租房成為整頓的重點。很多只租的起群租房的基層勞動者一夜之間沒有了住的地方。北京那一年還出現了人口負增長。表面上看人口少了,市場應該租金下降。

其實本質不是這樣,“住”是剛需。整頓的隔斷房、群租房之后,大量的基層藍領、白領其實沒有離開北京而是承受更多的租金進入了正規租房。這樣使得租房需求激增。

2015年拆違任務是1500萬平方米;

2016年拆違任務是2979萬平方米;

2017年拆違任務是5989萬平方米;

2018年拆違任務是4000萬平方米;

北京的房屋建筑總面積也就是9億平方米,一年拆掉6000萬平米的違章建筑,相當于每年拆掉全是1/14以上的房子。租房市場的最底層密度最高的空間被拆除,而公租房或者其他形式的供給并沒有增加,房租上漲就成為必然。

從全球城市來看,北上廣深都不到2%,在世界級的城市來說還是全球墊底的。但是從民眾來看,中國一線城市光有國際的名頭,可沒有一線的平均收入。偏低的收入,一直拖拽著租金走不上去。

所有市場價格都是反映市場的供給雙方的需求。重點城市的住宅的指標不多,可租賃的空間只會更少。讓價格平穩,一是合理安排保障或者公租房的位置和供給。二是發揮二房東和品牌公寓的效能。

其實二房東和品牌公寓是加速市場效率的。

如果市場上沒有專業二房東輸出管理能力,那么很多空房就在市場中消失了:這么低的租金回報率,房東這么忙,空關著行不行?

至于二房東和品牌公寓誰能競爭到最后,可能都存在,但大型品牌公寓無法壟斷市場。因為很多行業,真的不是想整合就整合,想壟斷就壟斷。隨意該碎片還是碎片化。就是海量的二房東逐步替換掉個人房租的房屋出租。越來越多的房東把閑置物業交由專業二房東打理。

常壘投過一個項目叫寓小二。作為海量二房東使用的管理工具,既可以管理房源還可以對接租房流量平臺。2年多時間上架190萬套真房源,每天有2000多萬的房租在平臺上跑。這些現代的信息化工具,無疑也是加速這個市場的效率、也讓租客避免了假房源和劣質二房東的騷擾。

 

小鎮,再見;大城,來了

2019年4月8日,發改委下發了一份重磅文件,全名叫做:《2019年新型城鎮化建設重點任務》,啥意思?

中國分這幾種城市,城區人口:

  • 特大型城市:500萬~1000萬;

  • I型城市:300萬~500萬;

  • II型城市:100萬~300萬;

以上的這些數字是排除了城市所屬的地市和農村地帶。完全指的是城區人口。重點任務明確了:

  • 城區常住人口100萬至300萬的大城市要全面取消落戶限制

  • 城區常住人口300萬至500萬的大城市要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制

這意味著,在I型和II型城市完全打破了以前的戶籍制度。之前的思路是,城市越發展越快,你們慢點,等等小城鎮。走了4-5年,發現不對了。歷史2000多年的農耕,神州大地最大的人口散落來了2000多個鎮和20000多個鄉村。但這些地方經濟產業是沒辦法追的上大城市的,反而人口都來進入了大城市。

II型城市近乎于無門檻。那這里還是有優先劣后了,靠近核心城市、特大城市100公里以內的富裕II型城市將迎來更多的入住新人。比如長三角三小金剛:蘇、錫、常這都是非常值得考慮的。

那么I型城市呢,文憑就是房票。985、211,抓緊選擇有發展的城市落腳。也可以從馮斯基版本的中國十大城市就近、就喜好選擇。

那么對于特大型城市,京滬看來限人口總量;深圳,現在是一線中唯一開口子的地方。

相比于京滬的高冷,南國的風貌似是溫暖的。

另外華東杭州也不錯。也可以考慮。一個是特大型城市,一個是I型城市,豐簡由人。

中國的一線和二線城市,除了某些特殊的崗位以外。生活、城市配套在加速的縮短差距。成都shopping mall的金碧輝煌絲毫不比魔都差。

城市多幾棟高樓、少幾個小酒吧,這些都是畢業三年內的過眼煙云。挑一個城市安家、嫁娶、生子、求職、創業、扎根,這才是過好一個人生的重要指標!

朋友,

你從哪里來?要到哪里去?

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